Публикации в прессе / Бизнес-центры Ростова на Дону откроют двери профессиональным управляющим
30.01.07
Газета «Коммерсантъ», приложение «Компании», № 12
В 2007 году открываются первые, принципиально новые для региона бизнес-центры Ростова классов «А», «B» и «B+», которые составят примерно 20% от общего числа бизнес-центров, строящихся сегодня в городе. С их появлением в столице ЮФО возникает потребность в профессиональных управляющих компаниях. Отчасти такие УК уже созданы на базе строительных концернов, возводящих новые бизнес-центры Ростова. Однако, эксперты рынка убеждены, что управлять современными бизнес-центрами должны сторонние организации, способные заходить на объект ещё на этапе проектирования и объективно оценивать возможные «узкие места».
Годовой оборот рынка коммерческой недвижимости Ростова-на-Дону, по разным оценкам, равен $200–250 млн, из которых более 60% приходится на рынок офисных помещений. В основном, на рынке представлены офисы класса «D», «С» и «Е», с низкими потребительскими характеристиками. Как правило, это помещения в административных или бывших НИИ, построенных 70-90-х годах прошлого века, с устаревшими инженерными коммуникациями и отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. При этом, уровень заполненности офисных зданий в столице ЮФО достигает 99%, что свидетельствует о явном дефиците современных бизнес-центров (для сравнения, в странах Западной Европы нормальным считается наличие в бизнес-центрах свободных мест на уровне 5–7% от общего объема площадей).
Бизнесы по-разному
Сегодня около десяти местных и московских компаний («Строительные компании Мазанова» (СКМ), «Единство», «Вант», «Мир Комвек», «Плеяда», «Сигма-Сити», «Покровский», «РГС Недвижимость» и др.) ведут строительство более 20 бизнес-центров Ростова-на-Дону. Общая площадь возводимых бизнес-центров превышает 250 тыс. кв. м., а объем инвестиций, по самым скромным подсчетам, равен $250 млн, что практически соответствует нынешнему годовому обороту рынка. Однако с 2007 года ситуация на ростовском рынке существенно изменится. Во-первых, уже в ближайшие месяцы в эксплуатацию запускаются первые бизнес-центры Ростова класса «A» (в частности, «Купеческий двор» СК «Плеяда», площадь — 30 тыс. кв. м.), «B+" (например, Clover House компании «РГС Недвижимость»; площадь — 40 тыс. кв.) и «B» (12-этажный «Белый слон» концерна «Единство», площадь — более 10 тыс. кв. м.). Таким образом, на региональном рынке офисной недвижимости формируется новый сегмент «premium», для которого характерно наличие бизнес-центров более высоких классов (А, B+) с ультрасовременными системами жизнеобеспечения зданий, безопасности, последними достижения в сфере коммуникаций и модными интерьерными решениями. Например, на правом берегу Дона холдинг СКМ возводит «Пять Морей» — 12-этажный бизнес-центр класса «А» общей площадью 37 тыс. кв. м., где сами офисы займут 16 тыс., ещё 8 тыс. кв. отведено под подземную парковку на 180 машино-мест. Объем инвестиций в этот проект превышает $30 млн. Строительство будет завершено в конце 2008 года. Все это может привезти к оттоку компаний-арендаторов из бывших НИИ в более современные и «продуманные» бизнес-центры Ростова.
Во-вторых, качественное изменение и расширение предложения офисной недвижимости открывают возможности для выхода на ростовский рынок принципиально новых игроков, специализирующихся на управлении бизнес-центрами.
Институт профессиональных управляющих бизнес-недвижимостью появился в США, во времена Великой депрессии и трансформировался в мощное коммерческое направление, которое можно разделить на три вида: Facility Management, Property Management и Asset Management. Facility Management — это управление инфраструктурой здания, обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости с технической и сервисной точек зрения. Property Management — это услуги по комплексному обслуживанию людей, работающих в здании. Asset Management — управление финансовыми потоками собственника недвижимости. Профессиональную управляющую компанию отличает умение качественно работать во всех трех направлениях. У профессиональной УК — достаточно широкий комплекс услуг. Сюда входит даже такая, на первый взгляд, тривиальная вещь, как уборка помещений, требующая от компании-оператора серьезного отношения к делу: от профессионального подбора качественных моющих средств, приобретения оборудования и постоянного обновления технического парка до индивидуального подхода к каждому клиенту, собственнику помещений, у которых стандарты чистоты и порядка могут существенно различаться.
Ещё один показатель профессионализма управляющей компании — четкая организация процесса. Эксперты также высказывают мысль и о необходимости своевременного обращения строителей к профессиональным «управленцам». Это два различных бизнеса. Строительные компании должны строить, а управляющие — управлять. В этом заключается грамотный подход к делу, залог успеха общего бизнеса — развития рынка современных офисных площадей. При условии, что это будут на 100 процентов профессиональные УК, со штатом квалифицированных сотрудников и четкими критериями работы. Деятельность УК заключается в обеспечении нормального функционирования бизнес-центра, а также в тесном взаимодействии с арендаторами, мониторинге и анализе рынка, ведении бухгалтерской отчетности и оптимизации налогообложения.
Устранение казусов
Появление профессиональных УК со столь широкими полномочиями, в первую очередь, благоприятно для самих строителей. Это поможет строителям формировать для клиентов конкурентоспособное предложение. До последнего времени при строительстве бизнес-центров Ростова практически не учитывались особенности их эксплуатации. В результате возникали различные казусы. Пока в Ростове действуют единичные предприятия, которые создаются строителями для дальнейшего технического сопровождения зданий. И только приход на рынок крупных инвесторов и строительство ими больших бизнес-центров в Ростове обеспечивают растущий интерес к услугам офисных «управленцев».
Замечания справедливы, например, для столичной «РГС Недвижимость». Она возводит в Ростове-на-Дону многофункциональный комплекс Clover House и сама собирается им управлять. Неоспоримым преимуществом УК, созданной на базе строительного концерна, является доскональное знание объекта: особенностей проектирования и строительства, инженерных коммуникаций, материалов, используемых при его возведении. Это позволяет УК более эффективно и качественно осуществлять эксплуатацию здания, а арендаторам предоставлять полный спектр услуг — от клининга и доставки корреспонденции, до помощи при планировке арендуемых помещений. Наличие же современных систем связи позволяет клиентам пользоваться всеми инновационными достижениями в сфере коммуникаций, а в случае внештатных ситуаций быть уверенными в оперативном реагировании соответствующих служб. Кроме того, четкое представление о затратах на этапе строительства объекта, позволяет их управляющей компании регулировать арендные ставки и предлагать арендаторам более выгодные для них долгосрочные варианты.
Стоимость услуг управляющей компании исчисляется как процент от дохода, который приносит аренда (точных расценок, к сожалению, никто из операторов не смог назвать, поскольку рынок подобных услуг со стороны УК только формируется). Ясно одно, что сами «управленцы» заинтересованы в установлении оптимальных цен на аренду недвижимости: УК не выгодно завышать ставку, или сильно снижать её, чтобы не упустить прибыль. Только управляющая компания может предоставить арендатору полный отчет о расходах на обеспечение жизнедеятельности объекта. Она работает абсолютно прозрачно. До сих пор в Ростове трудно было понять, из чего составляются суммы, которые, например, тратятся на ремонт зданий.
В свою очередь, генеральный директор консалтинговой компании DDC Consulting Елена Полюшенко заметила: «В России компаний, позиционирующих себя как управляющие, тысячи. Из них качественных, с западными знаниями и опытом управления, не больше 10. Пять-шесть — серьезно закрепившиеся на рынке. К сожалению, в Ростове ни одна из этих компаний не представлена. Здесь только начинают появляться первые игроки. В подавляющем большинстве ростовские собственники обслуживают свои объекты самостоятельно. Причин несколько. Чаще всего это недооценка всей сложности процесса управления бизнес-центром и, как следствие, нежелание собственника „делиться“ прибылью со сторонней организацией за услуги, которые он и сам может организовать на своем объекте. Кроме того, собственники, которые только открывают для себя девелопмент бизнес-центров, очень трепетно относятся к своим объектам. Для них это — „игрушка, которую они не в силах оторвать от сердца“. Сторонняя УК будет приглашена в такой бизнес-центр только когда собственники „наиграются“, оценят результаты такой самодеятельности (снижение прибыльности, падение капитализации) и начнут думать о том, как сделать этот бизнес доходным». Госпожа Полюшенко считает, что собственная управляющая компания, обслуживающая небольшое количество объектов, обычно уступает сторонней УК по инновационности, оперативности и профессионализму. И в будущем тенденция привлечения профессиональных УК будет только усиливаться: «Такая компания, располагающая десятками зданий, позволяет собственникам более качественно обслуживать объекты и не отвлекаться от бизнеса. С другой стороны, стремительное развитие отечественного рынка коммерческой недвижимости вовлечет собственников в конкурентную борьбу за арендатора. От профессиональных УК потребуется серьезная работа по всем направлениям, вплоть до оптимизации финансовых потоков. Правда, в этом случае речь идет о „высшей ступени управленческой иерархии“ — реальном „управлении активами“ (Asset Management), к которому ростовский рынок будет готов только через 7–10 лет».